賃貸

「家賃を払い続けるのは、もったいない」 これ、私も30代前半にさんざん言われました。親からも、職場の先輩からも。実際、月10万円の家賃を35年払えば4,200万円です。数字だけ見ると、たしかにゾッとする。 でもFIREを目指し始めてから、この話には続きがあると気づきました。持ち家にすると「別のお金」が毎年出ていく。しかもそれは、家を売るまで一生続きます。 先に私の立場を明かしておきます。私は3年前に家を買いました。そして今も「FIRE到達の速さだけを考えるなら、賃貸のほうが有利だった」と思っています。 矛盾しているようですが、それも含めて数字を並べて整理してみます。 この記事の結論 「賃貸か購入か」の勝敗は、住み続ける年数でほぼ決まる。モデルケースの試算では逆転は約38年目だった しかもその分岐点は、同じ家を借りたらいくらかで大きく動く。家賃の想定が月2万円違うだけで19年ずれる 持ち家にも固定資産税・修繕・保険という毎年数十万円の維持費がかかる。ここを抜いた比較は当てにならない FIRE的に本当に効くのは所有形態そのものより、住居費が手取りに占める割合を下げること そもそも、日本人は住居費にいくら払っているのか まず現実の数字から。総務省の家計調査によると、二人以上の勤労者世帯の消費支出のうち住居費が占める割合は、統計上は数%程度にとどまります。ただしこれは持ち家世帯（住居費にローン返済が計上されない）を含んだ平均なので、賃貸暮らしの実感とはかなりズレます。 賃貸世帯だけで見れば、住居費は支出の中で断トツの1位になるのが普通です。私自身、家を買う前は手取りの約3割が住むためだけに消えていました。家賃に共益費と駐車場を足すと、給料日に振り込まれた瞬間から3分の1が予約済み、という感覚です。 一方、購入側の数字。国土交通省の「住宅市場動向調査」では、注文住宅・分譲マンションとも購入資金の平均は数千万円規模で、そのうち自己資金は2〜3割、残りをローンで賄うのが一般的です。住宅金融支援機構のフラット35利用者調査でも、返済期間は30年超が多数派になっています。 つまり多くの人にとって購入とは、30年以上の固定費を一度の契約で確定させる行為です。ここがFIREとの相性を考えるうえで一番大事なポイントだと思っています。 何年住むかで、答えはひっくり返る では実際、何年住めば購入が得になるのか。前提を置いて累計支出を計算し、グラフにしました。 物件3,500万円／頭金500万円＋諸費用200万円・ローン3,000万円を35年 全期間固定1.5%（月91,855円）・維持費 年30万円。賃貸は同等物件を月12万円・初期費用50万円・更新料 年平均6万円で借りた場合。いずれも売却時に残る資産価値は含めていません。 前提は、3,500万円の物件を頭金500万円＋諸費用200万円で購入し、残り3,000万円を35年・全期間固定1.5%で借りるケース。月々の返済は91,855円です。ここに維持費を年30万円上乗せします。比較相手は、同等の物件を月12万円で借りた場合です。 読み取れることは3つあります。 1つ目。購入は最初の700万円（頭金＋諸費用）で大きく出遅れるため、序盤はずっと賃貸のほうが安い。10年目の時点でも、購入のほうが550万円ほど多く払っています。 2つ目。それでも差は毎年じわじわ縮み、35年目のローン完済で購入側の支出が年30万円まで落ちる。ここから一気に追い上げて、約38年目で逆転します。 3つ目。これは売却時に残る資産価値を一切含めていない数字です。35年後でも土地の価値は残るので、それを足せば実質的な逆転はもっと早く訪れます。ここは物件次第で大きくブレるため、あえて含めませんでした。 そして、この分岐点は前提しだいで派手に動きます。 同等物件の家賃 購入が追いつく時期 月10万円 約47年目 月12万円 約38年目 月14万円 約19年目 家賃の想定を2万円動かすだけで、結論が20年近くずれる。ネット上の「賃貸vs購入」記事で答えがバラバラなのは、この前提の置き方が違うからです。自分の地域で、同じような家を借りたらいくらか。 そこを調べずに始めた比較は、あまり意味がありません。 持ち家の「見えない毎年のコスト」を数えてみる 「ローンを払い終われば家賃ゼロ」という話、半分は正しくて半分は違います。ローンが終わっても消えない費用があるからです。 一戸建て・3,500万円クラスを想定した一例です。地域・物件・築年数で大きく変わります。マンションの場合は管理費と修繕積立金が別途かかり、築年数とともに上がるのが一般的です。 固定資産税・都市計画税：地域と物件によりますが、年10〜20万円程度になるケースが多い 修繕費：戸建てなら外壁・屋根・給湯器などで、10〜15年ごとにまとまった出費。国交省も長期修繕の必要性を繰り返し指摘しています マンションの管理費・修繕積立金：国交省のマンション総合調査によると、修繕積立金の平均は月1万円台。しかも築年数が上がるほど値上げされるのが一般的です 火災保険・地震保険：賃貸より補償対象が広いぶん、保険料も上がります 仮に維持費を年30万円とすると、35年で1,050万円。「家賃4,200万円がもったいない」の裏で、これだけ出ていきます。もちろん持ち家には資産が手元に残りますが、建物部分の価値は年々下がっていくのが前提です。 PR ▶ 松井証券（口座開設無料） 創業100年の老舗ネット証券。新NISA対応・サポート充実 管理人ここが一番の分かれ目です。私は契約前、住宅ローン控除の節税額ばかり見ていて、維持費を家計簿に入れていませんでした。両方入れて初めて、フェアな比較になります。 メリット・デメリットを、FIRE目線で並べる 賃貸がFIRE向きな理由 転職・独立・移住に合わせて住居費を下げられる。FIRE後に家賃の安い地域へ移る選択肢が残る 初期費用が小さく、その分を早い段階から投資に回せる（時間を味方にできる） 修繕リスクを大家が負う。想定外の百万円単位の出費が起きにくい 世帯人数が変わっても身軽に住み替えられる 賃貸の弱点 支払いが一生続く。FIRE後の生活費に住居費が丸ごと乗り続ける 高齢期の入居審査が通りにくくなる可能性がある インフレで家賃が上がるリスクを自分で負う 内装や設備を自由に変えられない 購入側は、これのちょうど裏返しです。長く住むほど1年あたりの負担は下がり、ローン完済後は住居費が維持費だけになる。FIRE後の生活費を大きく圧縮できるのは、間違いなく持ち家の強みです。実際、FIRE後に月8万円の家賃が消えれば、4%ルールで逆算して約2,400万円分の資産に相当する効果があります。 ...