マンションは管理費・修繕積立金が入るので、多めにしてください。
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📚 この次に
🧮繰上返済 vs 投資シミュレーター自分の数字をくわしく入れて計算する 📖住宅ローン完済前・完済後で必要生活費とFIRE時期はどう変わるか 📖変動金利が何%まで上がったら損か計算した｜借りた人の75%が変動、52%はリスクを理解していないほかにも知りたいことを選べます（選んだ数字は引きつがれます）
🌱何歳でいくら貯まる？ ⏳貯めたお金は何歳までもつ？ 🔥何歳で仕事をやめられる？ 🎲人生すごろく（一生のお金の流れ） 🎁ふるさと納税、いくらまでお得？ 💹新NISA、毎月いくらで何年後いくら？ 👶子どものつみたて枠、18歳でいくら？ ☕やめたら、いくらになる？ 👵年金はいくらもらえる？ 💴年収の手取りはいくら？ 🏠家を買うなら、いくらまで？ 🛟もしもの貯金、いくら必要？ 🎓子どもの教育費、いくらかかる？ 🚗車を持つ・持たない、いくらちがう？ 🧓老後、いくら足りない？ 🎯○万円ためるには、毎月いくら？ 🏦iDeCo、いくら得する？ 💼退職金、手取りはいくら？ 📉投資の手数料で、いくらちがう？ 🎒大学のお金、毎月いくらためる？※ 賃貸は家賃×12か月＋更新料（2年ごとに家賃1か月分）、購入は頭金＋諸費用（物件価格の7%の目安）＋ローンの返済（35年・元利均等・金利はずっと同じ）＋固定資産税・修繕などで計算しています。 家賃の値上がり、物価、金利の変化、住みかえ、老後の家賃の借りにくさ、売るときの値段は入れていません。購入は最後に家と土地が残りますが、売れる値段は場所や古さで大きく変わります。お金だけでなく、暮らし方もあわせて考えてください。
結果の見かた
結果には、数字とグラフが出ます。
- 大きな金額は、選んだ年数（30年・40年・50年）住んだときに、借りる場合と買う場合でかかるお金の差です。その上に、どちらが安くなりそうかが出ます。
- グラフは2本です。左の「借りる」は家賃と更新料、右の「買う」は頭金・諸費用・ローンの返済（紺）と、固定資産税・修繕など（オレンジ）を重ねたものです。安いほうの棒が濃く出ます。
- 吹き出しの「同じお金になる家賃」は、買う場合の合計を、住む年数ぶんの家賃（更新料もふくむ）で割った額です。今の家賃がこれより安ければ、お金だけで見ると借りる方が安い、ということです。
- 差が全体の5%より小さいときは、ずきんが「ほぼ同じ」と言います。そのときは、お金よりも暮らし方で選んでよい差です。
例：はじめの設定で計算すると
家賃 毎月10万円、家の値段3,500万円・頭金300万円、金利年1.5%（35年）、固定資産税・修繕など毎月2.5万円で、40年住むと次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 借りる（家賃＋更新料） | 約5,000万円 |
| 買う（合計） | 約5,860万円 |
| うち頭金・諸費用・ローン | 約4,660万円 |
| うち固定資産税・修繕など | 約1,200万円 |
| 差（借りる方が安くなりそう） | 約860万円 |
| ローンの毎月の返済 | 約9.8万円 |
| 同じお金になる家賃 | 毎月 約11.7万円 |
同じ条件で住む年数を50年にすると、買う方が約90万円安くなり（借りる 約6,250万円・買う 約6,160万円）、ほぼ同じになります。30年なら、借りる方が約1,220万円安くなります。家賃を12万円にすると、40年でも買う方が約140万円安くなります。どちらが得かは、条件しだいで入れかわります。
ずきんの場合（実際の数字）
このブログを書いているずきんは、3年前に家を買い、35年の住宅ローンを変動金利で借りています。今の金利は年1.40%です。
このシミュレーターの金利は、35年ずっと同じという前提です。変動金利で借りると、途中で金利が変わることがあります。はじめの設定で金利だけを年1.5%から年2%にすると、毎月の返済は約9.8万円から約10.6万円に、40年の「買う」合計は約5,860万円から約6,200万円になります。金利が上がったときに何が起きるかは、「変動金利が何%まで上がったら損か計算した」でくわしく計算しています。
まちがえやすいところ
- 買うと、最後に家と土地が残ります。でも、この計算には入れていません。売れる値段は、場所や古さで大きく変わるからです。「買う」の合計は、残る家の値打ちを0円と見たときの数字です。
- 家賃も、ローンの金利も、ずっと同じとしています。実際は、家賃が上がることも、変動金利が上がることもあります。
- 「固定資産税・修繕など」は少なく見つもりがちです。固定資産税は、毎年1月1日に家や土地を持っている人にかかる税金で、標準の税率は1.4%です。マンションなら、管理費や修繕積立金も入れて考えます。
- 諸費用は、物件価格の7%として計算しています。買うときには、登記や手数料のほかに、不動産取得税（標準の税率は4%、住宅と土地は令和9年3月31日まで3%）などもかかります。
無理なく返せる家の値段は「家を買うなら、いくらまで？」で、ローンを返し終える前と後でFIREの時期がどう変わるかは「住宅ローン完済前・完済後で必要生活費とFIRE時期はどう変わるか」で確かめられます。
計算の前提と出典
- 借りる場合は、家賃×12か月×年数に、更新料（2年ごとに家賃1か月分）を足しています。
- 買う場合は、頭金＋諸費用（物件価格の7%の目安）＋ローンの返済＋固定資産税・修繕など（毎月の額×12か月×年数）です。ローンは「家の値段−頭金」を35年・元利均等（毎月同じ額）で借りて、金利はずっと同じとしています。35年をこえて住む年は、ローンの返済はありません。
- 家賃の値上がり、物価、金利の変化、住みかえ、老後の家賃の借りにくさ、売るときの値段、住宅ローン控除は入れていません。
- 固定資産税：固定資産税の概要／総務省
- 不動産取得税：不動産取得税／総務省
- 住宅ローン控除：No.1211-1 住宅借入金等特別控除／国税庁
（2026年10月時点の制度で計算しています）